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“上午开盘,下午维权”?批量精装修该咋管?抓住3阶段14关键点

发布时间:2020-10-13来源:分享:

2014年江苏省率先出台精装修政策后,全国相继有18个省份发布精装修相关政策共28个,上海、浙江等地也陆续发布清退“毛坯房”文件。精装交付已成为地产主流产品,“无毛胚”时代已然逼近。


对于地产公司而言,在限价政策背景下,精装交付成为溢价的主要手段。但溢价的同时也带来了风险性提升,2017年南京精装维权案中需赔偿每户业主20余万,2018年成都、武汉均爆发大规模维权活动,2019年、2020年维权事件多发,维权大潮下,不少标杆房企也不能幸免,行业内甚至有人称“上午开盘,下午维权”。


群诉频发的交付现状,倒逼行业不得不反思如何做好批量精装项目。


瑞生工程研究院深耕于批量精装管理多年,且服务过不少标杆项目,基于多年深耕经验,总结出精装项目全方位管理实用举措,即分为施工前阶段、批量施工阶段及交付阶段三个部分,下文解析每部分要点,以供行业参考。


一、施工前:为批量施工打下坚实基础


精装专业需精细雕琢、慢工出细活,前期的一些管控不足,很有可能会埋下质量“炸弹”。例如土建移交,其一直作为精装项目的痛点,项目管控不足导致移交时间长及带“病”移交,使得精装单位苦不堪言,工程质量存在基因缺陷,不少开发商更是为此“买单”。


精装图纸审核往往容易被管理者忽视其重要性,导致后期项目变更及成本增加,存在的设计缺陷影响小业主满意度,易产生投诉风险。精装项目施工前阶段管理可分为:图纸审核、项目风险排查、工作面移交,样板先行、风控排查等主要管理动作,以此为批量施工打下良好的基础,保障精装质量。




01 图纸审核


设计图纸审核是批量精装修过程中的关键环节,有着重要意义,前期进行设计图审,可有效避免设计失误给项目带来损失及造成交付隐患,下图为图纸未见花洒定位设置,现场按图示意进行安装,导致业主使用不便。




02 项目风险排查


项目风险排查包含土建、幕墙及机电等方面,通过分析存在各项问题,起到提前预控、规避潜在风险的作用,明确质量管理重/难点,避免影响后期精装施工。




项目风险排查时发现的土建遗留问题


03 工作面移交


工作面移交可针对性建立移交性标准及内容,主导工作面移交流程管理,编制、监督执行移交联合会签,划分责任主体,从而避免因土建问题而影响精装工期与质量,杜绝完工后出现质量问题相互推诿,责任主体不明确由开发商做“冤大头”买单。




某项目按照工作面移交时间及条件对土建、水电敷设、等方面进行工作面移交,关注几层空鼓、开裂等重点风险及控制项。



04 样板先行


样板先行在前期打造材料样板、土建移交样板、工艺工法样板、放线样板、成品?;ぱ寮笆堤逖逋骋皇┕け曜甲龇?,为施工单位进行质量引路。




(左)工艺样板 (右)实体样板


05 风控排查


风控排查将施工图纸、销售样板与实体样板进行三方比对,确保一致,避免销售样板与实体不符,而引起群诉。




销售样板与实体样板淋浴屏固定方式不一致后期容易引起小业主投诉


二、批量施工:全过程把控,把好质量关


在精装施工过程中,外行管内行及粗放式管理现象严重。未制定标准化对施工单位进行技术指导及约束,导致质量观感缺陷严重;材料管理措施不到位让部分施工单位偷龙转凤谋取私利;对渗漏检查管控力度不足,将问题留到最后尾大不掉,引起小业主群诉。


瑞生将批量施工阶段分为:质量标准化、进度可视化管理、材料管理、渗漏专项检查、验收标准化、模拟评估等主要管理行为,对施工进行全过程把控,在事前发现问题,在过程中整改到位,不留质量隐患,打造高品质工程。




01 质量标准化


结合项目实际情况与施工图纸,制定各分项施工质量标准,并对施工单位进行技术交底,规范现场施工人员行为,按照标准进行施工,以保障项目整体质量。




瑞生驻场团队对各施工单位进行技术交底


此外,还可通过实测实量、周质量检查进行质量可视化管控,通过定期检查并出具周报等方式,进行过程质量管控、品质提升及风险和隐患排查,以确保整体的交付质量。




02 进度可视化管理


通过excel等软件将项目工程量进行细分,以户为单位落实进度管理,从而内控进度,及时发现滞后情况进行进度纠偏,以此保证及时交付。




03 材料管理


将项目所用材料进行信息汇总,现场进行举牌验收,检测规格并核验检验报告真伪;建立材料管理台账,明确送检送检材料类别与要求,每周对现场材料进行飞检。以此杜绝施工单位以次充好,“偷龙转凤”。




04 渗漏专项检查


针对梅雨时节、台风季、多雨季项目大雨过后进行渗漏排查,检查屋面、外窗及烟道是否存在渗漏,避免影响精装,造成返工损失。在施工过程中,应逐户进行门槛石渗漏检查、止水坎渗漏检查及地漏坡度排水检查,力争打造零渗工程。




(左)挡水石喷水实验 (右)门槛石闭水实验


05 验收标准化


针对项目现场实际,编制《举牌验收清单》对施工单位进行交底,各材料进场及隐蔽工序强制举牌验收,并通过瑞智能进行数据上传,保证数据可追溯,以此保障隐蔽工程质量。

瑞生驻场项目举牌验收




06 模拟评估


每月联合甲方与各施工单位对现场进行评估检测,评估结束后需召开总结会,针对得分较低项进行总结分析,确定整改方案,确保项目整体质量。




瑞生驻场团队在现场进行模拟评估,并进行总结会议


三、交付:规避户均缺陷,提升项目质量


当项目进入验收交付阶段时,现场往往存在小瑕疵影响整体观感,造成交付户均缺陷高居不下,影响交付率,针对此阶段可进行模拟验收、交付培训及交付维保等管理行为,通过以上管理行为,有效提升项目质量,帮助现场人员熟悉交付流程,保障顺利交付。




01 模拟验收


模拟验收在交付前,对每一户户内及公共部位质量进行全覆盖验收。


针对查验出的质量问题及功能缺陷,划分责任主体进行整改闭合,明确后续改进方向以提高项目品质,降低户均缺陷,提升客户满意度。




02 交付培训


在交付前,组织施工单位、甲方物业、营销及工程部进行培训交底,避免出现被动式验房,应主动介绍房屋亮点,让小业主体会到乔迁的喜悦。同时,通过交付培训保障人员专业度,并针对验房时可能出现的问题做预先准备,关注业主交房体验。




03 交付维保


交付当天陪同小业主进行验房收楼,对于小问题组织施工单位进行快修处理,无法快速处理问题做好记录,在期限内配合物业,安排施工单位进行维修整改,追求100%的整改率。


 


批量精装为地产行业带来利润增长的同时,也带来巨大的挑战,如何在饱受争议的市场中以质量保障企业口碑?瑞生致力于改善管理与创新管理,通过管理把每一件细微的事情做好,再加之行业新技术、新材料的接连出现,相信我们项目的产能与质量也能够提升一大步!

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